Steuerliche Auswirkungen bei Immobilienkäufen – Abschreibung (AFA)

Die Abschreibung (AFA) wirkt sich beim Immobilienkauf auf die wirtschaftliche Gesamtbetrachtung auch für Münchener Käufer der HWN-REAL aus. Kurz gesagt sieht der Gesetzgeber bei zur Kapitalanlage angeschafften Wohnungen und Häusern hinsichtlich der Abschreibung folgendes vor: Unter anderem können Werbungskosten und die Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Richtigerweise ist bei der Betrachtung der Abschreibung (AFA) zwischen Eigentum zur Selbstnutzung und zur Kapitalanlage zu unterscheiden. Dies ist im Einkommenssteuergesetz (EStG) geregelt. Dabei kann man einige der Kosten im Zuge der Abschreibung sofort geltend machen. Andere wiederum richten sich nach dem Verschleiß. Genau regelt das die sogenannte Absetzung für Abnutzung AFA-Tabellen. Im Falle von privaten Wohnimmobilien schreibt man den gezahlten Kaufpreis, in Abhängigkeit des Baujahres, üblicherweise über 40 oder 50 Jahre ab.

Eine Abschreibung bringt steuerliche Vorteile nur bei Vermietung.

Ohne dass eine Immobilie selbst genutzt wird, ist eine Abschreibung mit Ausnahme von denkmalgeschützten Häusern oder Immobilien in Sanierungsgebieten üblicherweise nicht möglich. Dabei ist bei Vermietungsobjekten die Abschreibungsdauer nicht auf eine feste Jahreszahl begrenzt. Vielmehr beschränkt sich die Abschreibung auch auf einen festen Zeitraum. Hierbei kommt nach Selbstnutzung lediglich die zu erwartende Restnutzungsdauer zu tragen. Zum Beispiel bewohnen Sie eine Wohnung im Münchener Stadtteil Sendling selbst. Laut AFA ist ab der Vermietung nurmehr eine Abschreibung von zehn Jahren möglich. Die Nutzungsdauer liegt dabei bei 50 Jahren. In dem Fall, dass Sie eine Wohnung nach langer Vermietungsdauer von 30 Jahren schließlich selbst nutzen möchten, können Sie nur noch 20 Jahre lang die steuerliche Abschreibung des Anschaffungspreises nutzen.

Spezielle Regelungen im Zuge der Abschreibung

Ist ein Gebäude in München oder anderen Städten denkmalgeschützt, so können Sie als Käufer der HWN-REAL im Falle der Selbstnutzung den Kaufpreis im Zuge der Abschreibung berücksichtigen. Weiter sind in diesem Fall auch Sonderabschreibungen möglich. Auch außergewöhnliche Abnutzungen beispielsweise bei Bränden und damit einhergehendem Abriss im Hinblick auf die Abschreibung wichtig. Denn hier kann man den Wertverlust entsprechend geltend machen, indem man den Restwert im Jahr der außergewöhnlichen Abnutzung ansetzt.