Die Erbpacht ist das überlassene Recht, ein Grundstück zum Bau einer Immobilie verwenden zu dürfen

Die Erbpacht wird auch als Erbbaurecht bezeichnet. Sie stellt die Alternative zum Grundstückskauf dar. Gerade in Ballungszentren wie München ist Bauland knapp und teuer. Folglich scheitern in München etliche Träume vom Hausbau, weil einfach keine ausreichenden Grundstücke durch beispielsweise die HWN-REAL zur Verfügung stehen. Oder auch, weil erst gar kein Grundstück der HWN-REAL finanziert werden kann. Durch die Erbpacht fallen die Anschaffungskosten geringer aus. Denn die Erbpacht erlaubt den Hausbau auf einem fremden Grundstück. Als Erbpacht versteht man somit das Recht, ein Grundstück zum Bau eines Hauses nutzen zu dürfen. Das Grundstück bleibt in diesem Fall jedoch im Eigentum des Vermieters und gehört nicht den Bauherren. So hat der Pächter ausschließlich Anspruch auf die gebaute Immobilie. Laienhaft verdeutlicht, ist die Erbpacht somit vergleichbar mit einem langfristigen Mietvertrag. Beim Hausbau auf einem gemieteten Grundstück sollten einige Dinge beachtet werden.

Dauerpachtverträge als historische Form

Juristisch gesehen sind Dauerpachtverträge in München eine historische Form von landwirtschaftlichem Eigentum und seit dem Jahr 1947 verboten. Grundsätze des Erbbaurechts sind: Der Bauherr (Erbbaurechtsinhaber) mietet ein Grundstück für meist mehrere Jahrzehnte, um darauf eine Immobilie zu errichten. Aus diesem Grund zahlt der Mieter dem Vermieter eine Pachtgebühr (Erbpacht). Diese beträgt üblicherweise drei bis fünf Prozent des Immobilienwerts pro Jahr. Die Immobilie bleibt somit während der gesamten Mietdauer Eigentum des Erbbaurechtsgebers. Das Haus gehört hingegen dem Erbbaurechtsinhaber.

Der Erbbaurechtsvertrag kann vor Ablauf der Vertragslaufzeit ausschließlich einvernehmlich gekündigt werden

In besonderen Fällen steht dem Mieter jedoch auch einseitiges Kündigungsrecht zu. Dies ist beispielsweise bei Rückabwicklung der Fall. Das Szenario kann in Kraft treten, falls der Mieter die Miete nicht mehr begleichen kann, das Mietobjekt vernachlässigt wird, sonstige Vertragspflichten verletzt werden oder der Mieter selbst diese benötigt. Im Fall einer Rückgabe hat der Mieter auf den Ersatz von mindestens zwei Dritteln des Gebäudewertes Anspruch. Möchte der Mieter sein Mietrecht abgeben, so erfolgt dies meist durch einen Verkauf an Dritte. Hierzu benötigt er jedoch die Zustimmung des Eigentümers. Eine Verweigerung der Zustimmung bedarf jedoch über einen wichtigen Grund. Dieser kann Beispielweise der Wunsch nach einer gewerblichen Nutzung des Objektes darstellen. Weiterhin verfügt der Eigentümer über ein Vorkaufsrecht. Eine einseitige Kündigung durch Mieter während der Vertragslaufzeit ist dennoch äußerst selten.