Gebäudeteile oder Grundstücke, über welche ein Eigentümer allein verfügt, sind Sondereigentum

Um eine Wohnung separat über die HWN-REAL zu veräußern, ist zu definieren, was Sondereigentum ist. Auch was das alleinige Eigentum des Hausbesitzers des HWN-REAL Objekts ist und was ein gemeinsames Eigentum aller HWN-REAL Käufer ist. Investoren, welche Wohnungen in Mehrfamilienhäusern erwerben, kaufen die Wohnungen als separate Immobilien und als Teil des öffentlichen Eigentums des Gebäudes. Bei Nutzungs-, Unterhalts- oder Haftungsstreitigkeiten von Wohnimmobilien ist eine Trennung der zwei Eigentumsformen ein wichtiges Thema. Dementsprechend sind alle Gebäudeteile sowie Grundstücke, welche nicht der Gemeinschaft gehören, Privateigentum. Der Eigentümer hat somit das alleinige Verfügungsrecht. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die rechtliche Grundlage für die Unterscheidung zwischen Sondereigentum sowie öffentlichem Eigentum. Daher zählen Räume und zugehörige Komponenten, welche man ändern kann, zum Sondereigentum. Vorausgesetzt, dass man die öffentlichen und privaten Liegenschaften der anderen Wohnungseigentümer weder beschädigt noch verändert. Des Weiteren muss Privateigentum nicht zwingend zusammenhängend sein oder aneinander grenzen.

Privat- und Gemeinschaftseigentum

Sondereigentum in München kann grundsätzlich nur wesentliche Vermögensteile umfassen. Dabei handelt es sich um eigenständige Münchener Wohneinheiten. Beispielsweise Keller, Lager- und Lagerräume sowie andere wichtige Immobilienbestandteile, welche nicht zur Gemeinschaft zählen. Alle für die Sicherheit und Nutzung von Münchener Immobilien erforderlichen Komponenten wie tragende Decken, Treppenhäuser oder Fenster zählen nicht als Privateigentum. Die in Wohnungen normal verwendeten Abwasser-, Abgas- oder Heizungsrohre sind sichtbar keine eigenständigen Objekte. In einer Teilungsklärung sind jedoch verschiedene Teile durch zusätzliche Klauseln als separate Attribute zu bestimmen.

Fälle, in welchen ein Gebäudeteil nicht eindeutig dem Gemeinschafts- oder Sondereigentum zugeordnet werden kann

Zu diesen außergewöhnlichen Fällen zählen das Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer sowie das Sondereigentum einzelner Personen. Dies gilt für Stellplätze, Gärten, Balkone, Fenster, Wohnungstüren, Terrassen, Tiefgaragen oder Flächen außerhalb des Grundstücks. Zum Beispiel wird an einer Eingangstür einer Immobilie die Hälfte dem Privateigentum sowie die Hälfte dem Gemeinschaftseigentum zugewiesen. Jeder Eigentümer darf die Türinnenseite nach seinen eigenen Vorlieben gestalten, denn er besitzt das alleinige Nutzungsrecht. Die Außenseite der Tür zählt als Gemeinschaftseigentum, sodass sie ohne Zustimmung weiterer Hausbesitzer nicht einfach umdekoriert oder gestrichen werden kann. Gärten und Terrassen zählen nicht als Eigentum von Einzelpersonen. Sie gehören als öffentliches Eigentum den Wohnungseigentümern. Doch in der Praxis werden einem oder mehreren Eigentümern nicht selten Sondernutzungsrechte eingeräumt. Sondernutzungsrechte können ausschließlich durch eine Teilungserklärung oder Zustimmung zu einem Teil der Liegenschaft bewiesen werden. Daher wird jener Teil dem Berechtigten zur gesonderten Nutzung zugeordnet, während andere von der Nutzung ausgerenzt sind.